פטור ממס שבח לדירה יחידה - תנאים ודגשים חשובים

מכירת דירה אחת בלבד אינה בהכרח מבטיחה פטור ממס. המון מוכרים מגלים מאוחר מדי שחוקי הפטור מורכבים הרבה יותר ממה שנדמה. מהם התנאים המדויקים? אילו טעויות עלולות לעלות לכם ביוקר? ומה חשוב לבדוק עוד לפני שמפרסמים את הדירה למכירה?

רבים ממוכרי הדירות בישראל מניחים שהם זכאים לפטור ממס שבח רק כי הם מחזיקים בדירה אחת. אך בפועל, החזקה ב"דירה יחידה" היא רק חלק מהתמונה. החוק מגדיר שורה של תנאים מצטברים, וכל חריגה עלולה להוביל לחיוב במס שבח בגובה עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

כמו שקנייה של רכב אחד לא מבטיחה פטור מביטוח – כך גם מכירה של דירה יחידה לא בהכרח מזכה אתכם בהטבה.

מהו מס שבח ואיך הוא פועל?

מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר כתוצאה ממכירת נכס מקרקעין. השבח הוא הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות (כגון שיפוצים, שכר טרחת עו"ד או מתווך). שיעור המס על השבח עומד כיום על 25%.

למשל, מי שקנה דירה ב־1.2 מיליון ש"ח ומכר אותה ב־2 מיליון ש"ח, עלול לשלם 25% מתוך 800 אלף ש"ח – כלומר 200 אלף ש"ח. הפטור נועד להקל על מי שמוכר את ביתו היחיד, אך לא כל מוכר זכאי לו.

התנאים לקבלת פטור ממס שבח – חשוב לקרוא את האותיות הקטנות

בעלות על דירה יחידה בלבד

כדי ליהנות מהפטור, על המוכר להחזיק אך ורק בדירה אחת ביום המכירה. החוק בודק גם נכסים שרשומים על שם בן או בת הזוג וגם נכסים שבבעלות ילדים קטינים.

גם אחזקה חלקית כמו 25% מדירה נוספת – עלולה למנוע את הפטור. חשוב להבין: לפעמים אפילו ירושה של חלק מדירה עם אחים ואחיות עלולה להיחשב כבעלות נוספת.

הדירה משמשת או מיועדת למגורים

הפטור חל רק על דירה המיועדת למגורים ושימשה בפועל למטרה זו. אם הדירה שימשה לעסק, הייתה מחולקת ליחידות השכרה, או שהבנייה בה לא הושלמה – רשות המסים עלולה לשלול את ההטבה. לכן, חשוב לבדוק גם את רישום הדירה והתאמתה להיתר בנייה.

תקופת החזקה מספקת

המחוקק דורש תקופת החזקה מינימלית בדירה טרם המכירה – בדרך כלל 18 חודשים לפחות ממועד הרכישה. בדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, חלים כללים מיוחדים של תקופת מעבר, ויש לבדוק כל מקרה לגופו.

מה אם יש לי עוד דירה קטנה שלא ראויה למגורים?

כאן יש מקום לתכנון נכון. החוק מאפשר להוכיח שהדירה הנוספת אינה ראויה למגורים – לדוגמה, מחסן, דירת גג לא מוסדרת או דירה המוגדרת כהשקעה שלא משמשת בפועל. במקרים כאלה ניתן להגיש בקשה להכרה בפטור, אך חשוב להסתייע בעורך דין ובשמאי מוסמך.

טעויות נפוצות שעלולות לעלות ביוקר

• אי־בדיקה מראש של נכסים נוספים – לדוגמה, חלק קטן בדירת ירושה.

• הנחה שבן הזוג לא נחשב לצורך בדיקת פטור – גם אם הדירה רשומה רק על אחד מכם, נבדקת כלל ההכנסה המשפחתית.

• חתימה על הסכם מכר לפני בדיקת הזכאות – ואז מגלים בדיעבד שצריך לשלם מס.

אל תניחו הנחות, בדקו לפני שמוכרים

הדרך הבטוחה ביותר להימנע מהפתעות היא לפנות לייעוץ משפטי מוקדם. עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין יוכל לבדוק עבורכם את הזכאות, לבחון היבטים רישומיים ומשפטיים ולהדריך אתכם כיצד לפעול.

בדירה היחידה שלכם טמון פוטנציאל לרווח – אבל גם סיכון למס כבד אם לא נערכים בהתאם.